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监管部门应警惕链家野蛮成长下的杠杆风险

链家野蛮成长下的杠杆风险

财经刘言

在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控和对冲工具缺位等背景下,链家模式需引起监管部门的警惕,避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率。

最近疯狂扩张的中介巨头链家正陷入了一场史无前例的危机和质疑之中。链家遭遇危机和质疑的起因,是在上海出售被法院查封的问题房源给第三方,但真正把链家推向风口浪尖的则是其于去年力推的金融业务,以及链家创新的业务模式,即“房产买卖-银行按揭-资金托管-产权服务-过桥融资-金融理财”的金融闭环模式。

随着链家问题房源事件和链家模式的曝光,更多的迹象显示,年初国内一线城市房价的疯狂上涨,与去年股市在各类融资杠杆亢奋下酿成的股灾有着诸多惊人相似之处,如策划和散布房产交易中心爆棚和秒杀盘等不实信息的概念炒作、利用首付贷等过桥贷款放大融资杠杆等,营造一线城市量价飙升的紧俏现象。

显然,目前链家模式被看作是一线城市房价疯狂暴涨的典型模式。梳理业已披露的链家模式,其业务模式确实有诸多创新点,如链家将房屋中介和产权服务、资金托管业务等打通,实现闭环操作,一定程度上提高了房产交易的便利性,拉长了房产中介业务的增值链条。

然而,链家创新的房产中介+地产融资业务模式,却潜存着诸多容易扩散的风险隐患。

首先,链家模式本质上是一种单向做多房市的业务创新,且缺乏风险管控和无法对冲及分散风险等工具,这暴露出了国内房市令人颇感恐惧的野蛮成长,对银行、一线城市、各类房产购买者,都将是一场风险对赌。扩展中的链家业务的成长,更多依赖于房价的上涨。同时,就链家金融业务而言,诸如首付贷、全款贷、换房贷等金融业务,实际上也更多是高房价的衍生品,即房价越高,相应的需求就越大。这预示着链家模式更多是一种单向做多房价的对赌创新模式。

其次,国内房市严重的信息不对称性,及链家事实上的房市做市商创新业务模式等,潜存着相当突出的风险隐患。当前国内房市的信息高度被房产中介经纪商所垄断,相比股市等,房市的基本市场制度不完善。链家倾力打造的独家签赔房,借助其近年来通过收购上海德佑地产、深圳中联地产等,在全国主要城市事实上的垄断地位,使链家具有了事实上的做市商功能,配之以占有的信息优势等,链家操纵主要城市房价的能力进一步加强。最近链家在深圳、上海、北京和南京等多个城市店铺挂牌房价的飙升,让人们领略到了链家的房市做市商威力,而这无疑将放大房市的风险。

再次,高杠杆融资和资金池业务之嫌,潜存着巨大的流动性风险。诚然,去年许多城市房产交易主要来自于住房换置需求,这种换房需求也确实衍生出了过桥贷款等房产融资业务,如首付贷、全款贷和换房贷等业务。然而,首付贷和换房贷等业务,实际上抬高了房产交易的融资杠杆,增加了购房者的购房成本,使房产类似于美国次贷更像是一个金融工具。当前链家金融的介入,尤其是其旗下的中融信担保、链家理财和理房通等提供的一系列金融产品,使链家金融潜存着资金池业务风险。

尽管链家回应质疑说,链家金融中牵涉的资金,走的是第三方支付通道,链家不会挪用客户资金,但通过链家进行房产交易,大都借助的是链家金融平台。加之房产交易少则一个月、多则几个月的资金沉淀,链家金融的资金沉淀周期普遍高于阿里的支付宝,这使得第三方支付和银行对资金支付介入的时间和环节,决定着链家的资金池程度。若存在资金池业务,就意味着存在期限错配等流动性风险。

因此,当前不乏创新的链家模式,既潜存着类似美国次贷的风险隐患,又暗涌着类似2015年的股灾风险隐患。在当前房市的市场制度和监管体系不完善、房产金融风险管控和对冲工具缺位等背景下,需引起监管部门的警惕,避免高度杠杆化的房市抬高触动系统性风险的概率。

□刘晓忠(财经专栏作者)

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